양도소득세 계산 정리

서울 12.4억 아파트 1채를 50% 지분으로 사서 취득세 4천만원, 부동산비 700만원을 들였고, 비거주 2년뒤 15억에 매도를 가정하면?(네이버 부카페 사례)

 

(2021. 12. 28. 개정분 반영)

 

ㅁ 우선, 1세대 1주택이면 2년이상 보유면 비과세지만 서울은 조정지역이므로 거주기간도 2년 이상이어야 비과세 특례가 적용된다. 따라서 비과세 특례 대상이 아님

 

ㅁ 1세대 1주택 비과세 구간이 9억에서 12억에서 바뀌었다. 그렇지만 나는 거주기간이 없으므로 해당안됨.

ㅁ 2년이 지나 매도 했다고 볼 때, 

 

 

1. 양도가액

총양도가액 X 지분비율 50%

700,000,000

2. 취득가액

총취득가액 X 지분비율 50%

620,000,000

3. 필요경비

총필요경비 X 지분비율 50%

23,500,000

4.양도차익

양도가액 - (취득가액 + 필요경비)

56,500,000

5 . 장기보유특별공제

0

 

장기보유 특별공제는 2021. 1 이후 보유기간과 거주기간에 따라 적용된다. 

과거에는 보유기간만 적용했지만 이때부터는 거주기간도 반영된다.

적용 표는 아래와 같다. 따라서 0

6. 양도소득금액

양도차익 - 장기보유특별공제

56,500,000

7. 기본공제

납세의무자별 연 1회 기본공제 250만원

2,500,000

8. 과세표준

양도소득금액 - 기본공제

54,000,000

이 금액은 4,600만원 ~ 8,800만원 구간에 해당되어 24%의 세율을 적용받는다.

9. 양도소득세

582만원 + 4,600만원 초과금액의 24%

7,740,000

582만원 = 1,200만원 x 6% + 3,400만원 x 15%가 적용되고,

4600만이상은 24%를 적용했다. 따라서 5400만원 - 4600만원 x 24% = 192만원.

합치면 774만 원

10. 지방소득세

양도소득세의 10%

774,000

11. 총납부액

양도소득세 + 지방소득세

8,514,000

 

생각보다 간단하다.

 

 

잠깐... 양도소득이 5650만원인데 양도세는 850만원이란 말인데...

 

똑같은 조건에서 2년 거주했다면 세금은? 불과 36만원..... ;;;;

 

똑같은 조건에서 5년 보유했다면 세금은? 7,022,400 원

똑같은 조건에서 5년 거주했다면 세금은? 불과 15만원... ;;;

 

 

와... 실거주를 하냐 안하냐에 따라서 차이가 엄청나네...